Con la devaluación que comenzó en 2018 y la práctica desaparición de los créditos hipotecarios, la venta de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires se redujo considerablemente, mientras que la oferta a la venta se acumula.
A noviembre pasado había unos 99.171 departamentos a la venta, cuando en 2017 no llegaban a 50.000. Y si se mira por barrios hay algunos que tienen un alto porcentaje de sus inmuebles publicados: San Telmo 17,68% y Puerto Madero 16,79%, cuando hace dos años este porcentaje era aproximadamente del 5%.
“Hay una acumulación de stock porque no hay absorción. Si antes tenías 6000 escrituras al mes, ahora son 2500 y también hay gente que en su momento quiso vender, pero no ajustó los precios por lo que hay propiedades que quedan boyando sin que haya nadie interesado en comprarlas a esos valores”, explicó a LA NACION el analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn, quien elaboró el informe en base a datos del portal Zonaprop y del Gobierno de la Ciudad.
De acuerdo con él, mientras que hoy en un mes se vende el 2,5% del stock de departamentos a la venta, en las épocas de los UVA se vendía el 17%. “Si en 2017 no agregabas nada a lo publicado el total se vendía en siete meses, mientras que ahora, a este ritmo, tardaríamos 28 meses en vender todos los inmuebles publicados”, puntualizó y señaló otro indicador que es que, por cada manzana, hoy un 8,5% de los departamentos está a la venta, mientras que en marzo de 2018 eran un 3,8%.
En el mismo sentido, Santiago Magnin, de deinmobiliarios, dijo que hasta 2018, por mes, en promedio, se ponían en venta 6000 propiedades y se vendían 6000 por lo que el stock de oferta se mantenía lateral (no subía, no bajaba). “Solía haber aproximadamente entre 30.000 y 40.000 propiedades en venta por lo que el aumento fue entre triple y cuádruple. Si hoy hay una en cinco en venta en San Telmo, hace dos años había una en 20 y era razonable: una por edificio”.
En tanto consultado, acerca de porqué algunos barrios acumularían más stock que otros, Bryn explicó que el caso de Puerto Madero puede deberse a inversores que se salen de la inversión porque no recibieron el retorno esperado, mientras que San Telmo se habría visto afectado por el teletrabajo, ya que mucha gente elegía vivir allí por la proximidad al centro porteño.
Detrás de estos dos barrios también figuran otros como Villa Luro (tiene a la venta el 11,78% de sus inmuebles), Parque Patricios (11,49%), La Paternal (11,39%), Coghlan (9,33%), Villa Crespo (9,12%) y Saavedra (8,57%) en los cuales el precio del metro cuadrado no habría bajado aún lo suficiente.
“Piden valores de lista muy altos que las mayorías no validan, por lo tanto, se acumula la oferta más rápido en esos barrios que en otros donde los valores de publicación están más cerca en promedio de los precios de cierre. A pesar de lo anterior, en todos los barrios porteños se está acumulando oferta mes a mes aunque, en algunos, se acumula más rápido”, detalló Magnin.
La Ley de Alquileres
Y más allá del patrón de acumulación de avisos que ya lleva su tiempo, este año el congelamiento de los alquileres por decreto y la Ley de Alquileres habrían contribuido también al aumento de las unidades a la venta.
“La Ley de Alquileres afecta todo. Hay propietarios que antes alquilaban su departamento a los que ya no les resulta atractivo hacerlo por las nuevas condiciones con contratos a tres años y la escasa rentabilidad. Entonces deciden dejarlo vacío y venderlo. La contracara es que podés tardar varios meses en vender y de ganar poquito pasas a poner plata para pagar los gastos”, describió Bryn y agregó que también este año se habrían sumado decisiones de venta porque hay gente que analiza que, en el corto plazo, el metro cuadrado seguirá bajando con lo cual hoy se puede vender más caro que el día de mañana.
Por último, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, quien también realiza un seguimiento de los departamentos a la venta en la Ciudad, dijo que en noviembre pasado hubo un 15% más de inmuebles publicados que en igual mes del año pasado, mientras que la oferta en alquiler decreció un 13%.
“La Ley de Alquileres y el decreto que los congeló afectaron el mercado. Hay propietarios que en vez de destinar la vivienda al alquiler la sacan del mercado o la ponen en venta. En alquiler no se genera esa acumulación. Entran menos unidades y hay mayor rotación. Un departamento en alquiler tiene un tiempo de publicación promedio de un mes y medio, mientras que a la venta ese tiempo es de entre seis y ocho meses”, cerró.
